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Racheter la part de la maison d'un frère ou d'une sœur : comment calculer la soulte ?
Mis à jour le 14 novembre 2026
Qu'est-ce qu'une soulte ?
La soulte est le montant qu'un héritier verse aux autres quand il reçoit un lot qui vaut plus que sa part. Dans le partage d'une maison, c'est le prix du rachat des parts des cohéritiers.
Comment calculer la soulte ?
- Valeur vénale du bien au jour du partage (et non au jour du décès), par exemple CHF 900'000.
- Moins les dettes qui grèvent le bien et que le repreneur prend à sa charge : hypothèque de CHF 300'000. Valeur nette : CHF 600'000.
- Part de chaque héritier dans cette valeur nette : à deux, à parts égales, CHF 300'000 chacun.
- Soulte = valeur nette − part du repreneur = CHF 300'000, à verser à l'autre héritier.
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Valeur de la maison | CHF 900'000 |
| Hypothèque reprise | CHF 300'000 |
| Valeur nette | CHF 600'000 |
| Part du repreneur (1/2) | CHF 300'000 |
| Soulte à verser | CHF 300'000 |
Si d'autres biens existent (comptes, titres), on peut compenser : l'héritier qui prend la maison reçoit moins sur les comptes, et la soulte diminue d'autant.
Comment se mettre d'accord sur la valeur ?
C'est le point de friction n° 1. Méthodes courantes : une estimation par un expert choisi ensemble ; deux estimations et la moyenne ; ou une fourchette convenue, avec mise en vente si l'on n'arrive pas à s'entendre. Écrivez la méthode dans l'accord avant de connaître le résultat : c'est plus facile de s'entendre sur une règle que sur un chiffre.
Et la banque ?
Reprendre seul l'hypothèque demande l'accord de la banque, qui vérifie que le repreneur peut la supporter et payer la soulte. Prévoyez dans l'accord un délai pour obtenir le financement, et ce qui se passe s'il est refusé.
Quelle forme pour l'accord ?
La convention de partage est valable par écrit signé de tous les héritiers (art. 634 CC). Le transfert de la maison au registre foncier se fait en pratique avec un notaire du canton de l'immeuble. Pensez aussi aux impôts : selon le canton, un partage peut avoir des conséquences fiscales (droits de mutation, gain immobilier à terme) à vérifier auprès de l'administration fiscale cantonale ou du notaire.
Questions fréquentes
La soulte se calcule-t-elle sur la valeur au décès ?
Non : les immeubles sont imputés à leur valeur vénale au jour du partage (art. 617 CC). Si le partage a lieu des années après le décès, la valeur peut avoir beaucoup changé.
Peut-on payer la soulte en plusieurs fois ?
Oui, si les héritiers sont d'accord. L'accord doit alors prévoir l'échéancier, un éventuel intérêt et une garantie (par exemple une cédule hypothécaire).
Que se passe-t-il si deux héritiers veulent la maison ?
Il faut un accord, par exemple au plus offrant entre les héritiers. À défaut, le juge décide de l'attribution ou de la vente (art. 612 CC).
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Information générale à jour au 14 novembre 2026, qui ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.